¿Qué es un contrato de arras y cómo funciona?
Si estás pensando en comprar o vender una vivienda, es posible que hayas oído hablar del contrato de arras. Se trata de un documento que se firma antes del contrato definitivo de compraventa y que sirve para reservar la vivienda y fijar las condiciones del acuerdo. En este post te explicamos qué es un contrato de arras, qué tipos existen, qué ocurre si se incumple y cómo reclamar la penalización.
¿Qué es un contrato de arras?
Un contrato de arras es un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor de una vivienda para reservar y pactar las condiciones de la compraventa1. Al firmarlo, el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero como señal, que suele ser el 10% del valor del inmueble2. Esta cantidad se descuenta del precio final cuando se firma el contrato de compraventa ante notario.
El contrato de arras tiene una doble función: por un lado, garantiza al vendedor que el comprador está realmente interesado en la vivienda y que no va a buscar otra opción; por otro lado, asegura al comprador que el vendedor no va a ofrecer la vivienda a otro comprador que ofrezca más dinero.
¿Qué tipos de contrato de arras existen?
Existen tres tipos de contrato de arras: confirmatorias, penales y penitenciales. Cada uno tiene unas consecuencias distintas en caso de incumplimiento.
– Las arras confirmatorias son las que refuerzan el compromiso de compra y venta, pero no permiten desistir del mismo. Si una de las partes incumple el contrato, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso o la resolución del contrato con indemnización por daños y perjuicios.
– Las arras penales son las que establecen una penalización en caso de incumplimiento, pero no impiden el cumplimiento forzoso o la resolución del contrato con indemnización por daños y perjuicios. La penalización suele ser la pérdida o devolución doble de la señal.
– Las arras penitenciales son las más habituales y las que permiten a las partes desistir del contrato con una penalización3. Si el vendedor incumple el contrato, debe devolver el doble de la señal al comprador. Si el comprador incumple el contrato, pierde la señal, salvo que se especifique lo contrario en el contrato.
¿Qué ocurre si se incumple el contrato de arras?
Si una de las partes incumple el contrato de arras, la otra puede reclamar la indemnización siguiendo una serie de pasos legales, como requerir a la otra parte que acuda a la notaría, presentarse en la notaría y dar por resuelto el contrato.
El primer paso es enviar un burofax a la parte incumplidora para requerirle que acuda a la notaría en un plazo determinado (normalmente 15 días) para firmar el contrato definitivo. Si no acude, se puede acudir a la notaría sin ella y dejar constancia de su ausencia. De esta forma, se puede dar por resuelto el contrato y solicitar la indemnización correspondiente.
Si la parte incumplidora se niega a pagar o devolver la señal, se puede iniciar un procedimiento judicial para reclamarla. Para ello, es conveniente contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario que pueda asesorar y defender los intereses del cliente.
¿Cómo evitar problemas con el contrato de arras?
Para evitar problemas con el contrato de arras, es importante leerlo detenidamente antes de firmarlo y asegurarse de que refleja fielmente lo acordado entre las partes. También es recomendable revisar los siguientes aspectos:
– El tipo de arras que se firman y sus consecuencias en caso de incumplimiento.
– La identidad y capacidad legal de las partes para contratar.
– La descripción completa y exacta de la vivienda objeto del contrato, incluyendo su referencia catastral.
– El precio total de la compraventa y la forma y plazo de pago.
– La cantidad entregada como señal y el plazo para firmar el contrato definitivo ante notario.
– Las condiciones particulares que se pacten entre las partes, como la entrega de llaves, la asunción de gastos e impuestos o la subrogación o cancelación de la hipoteca.
En definitiva, el contrato de arras es un documento que puede ser muy útil para reservar una vivienda y fijar las condiciones de la compraventa, pero que también implica unas obligaciones y unos riesgos para las partes. Por eso, es conveniente informarse bien antes de firmarlo y contar con el asesoramiento de un profesional si se tiene alguna duda o problema.
